Surtout les contribuables, pas les banques.
Par Wolf Richter pour WOLF STREET.
Les soldes hypothécaires ont gonflé parce que les prix des maisons ont explosé ces dernières années, nécessitant plus de dettes pour financer la même maison, et donc les soldes hypothécaires au quatrième trimestre ont augmenté de 2,2 %, ou de 253 milliards de dollars, par rapport au trimestre précédent, et de 9 %, ou de 1 000 milliards de dollars, par rapport à l’année précédente, alors même que le volume des ventes de maisons a chuté de 34 % au quatrième trimestre. Les soldes hypothécaires ont maintenant atteint 11,9 billions de dollars.
Au cours de la période de trois ans qui couvre la frénésie d’impression monétaire et la répression des taux d’intérêt de la Fed à l’époque de la pandémie, les soldes hypothécaires ont explosé de 25%, selon les données de la Fed de New York sur le crédit aux ménages. Au cours de la même période, le prix médian des maisons a explosé de 34 %, selon la National Association of Realtors, même après la baisse de 11 % par rapport au sommet de juin 2022.
Le graphique montre également la dette hypothécaire en pourcentage du revenu disponible (vert), une mesure du fardeau global de cette dette hypothécaire sur les ménages. Cela montre pourquoi la crise du logement de 2005 à 2012 a été un tel gâchis, et cela montre également l’une des raisons pour lesquelles le même type de crise hypothécaire est désormais peu probable. Mais l’inflation des prix des maisons depuis 2020 a commencé à laisser sa marque sur le ratio – après que l’argent de la pandémie a cessé de gonfler le revenu disponible :
Soldes des marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) finalement coché visiblement pour la première fois depuis des années. Nous nous attendions à cette hausse depuis un certain temps, car les refis de retrait ont cessé d’avoir un sens lorsque les taux hypothécaires ont grimpé en flèche en 2022. Vous ne voulez pas refinancer une hypothèque entière de 3 % de 500 000 $ avec une hypothèque de 6 % de 600 000 $. Parlez de choc de paiement ! Mais vous pourriez conserver l’hypothèque initiale de 3 % et ajouter un HELOC de 6 % pour 100 000 $, et ce serait plus gérable.
Les HELOC sont l’un des moyens classiques d’utiliser la valeur nette de la propriété comme guichet automatique. Mais les refis d’encaissement à des taux d’intérêt ultra-bas ont presque tué l’activité HELOC. Et maintenant, ça revient à petits pas.
Les soldes HELOC, après avoir atteint des niveaux très bas depuis le début de 2021, ont augmenté de 5,0 % au quatrième trimestre par rapport au troisième trimestre, soit de 16 milliards de dollars, pour atteindre 340 milliards de dollars.
Impayés hypothécaires et HELOC ont légèrement augmenté par rapport à des creux historiques mais restent très bas.
Pour les prêts hypothécaires, le taux de délinquance de plus de 30 jours – le taux d’emprunteurs qui se transforment nouvellement en délinquance – a augmenté pour le troisième mois consécutif à 2,3% (ligne rouge dans le graphique ci-dessous), ce qui était toujours inférieur à tout précédent. pandémie faible dans les données remontant à 2003.
Au cours de la période faste avant le Housing Bust 1, en 2005, le taux de délinquance a atteint un creux de 4,6 %. Pendant les bons moments avant la pandémie, le taux de délinquance a atteint un creux de 3,4 %.
Le taux d’impayés de plus de 30 jours des HELOC a baissé pour le deuxième mois consécutif, à 2,0 %, en ligne avec le Good Times :
Les soldes qui sont passés à des défaillances graves (délinquance de plus de 90 jours) des prêts hypothécaires et des HELOC sont restés proches de creux historiques. Pour les prêts hypothécaires, le taux de délinquance de plus de 90 ans a atteint 0,43 %, le deuxième plus bas dans les données, juste au-dessus des 0,37 % au troisième trimestre. Pendant les bons moments, le taux de délinquance grave s’élevait à environ 1 %, et il atteignait 9 % pendant les mauvais moments.
Pour les HELOC, les soldes gravement en souffrance ont chuté au quatrième trimestre à 0,9 % :
Saisies ont augmenté de creux historiques mais restent proches de creux historiques. Au quatrième trimestre, le nombre de consommateurs saisis a légèrement augmenté pour atteindre 34 280, juste en dessous du deuxième trimestre.
Pendant les bons moments avant la pandémie, il y avait environ 70 000 consommateurs avec des saisies, soit plus du double du nombre actuel. Pendant les bons moments avant 2006, au point bas, il y avait environ 150 000 consommateurs avec des saisies, plus de quatre fois le nombre actuel.
Les saisies devraient éventuellement revenir à la normale du Good Times, elles devraient doubler pour y arriver, ce qui serait normal. Mais jusqu’à présent, cela ne s’est pas encore produit.
La Fed peut laisser la crise du logement se déchirer.
La crise financière, qui a été déclenchée par la crise hypothécaire, a mis l’ensemble du système bancaire américain, et donc le système bancaire mondial, en danger, et un grand gâchis s’en est suivi. C’était une sorte d’événement spécial.
Il peut y avoir d’autres événements spéciaux à venir dans le système financier américain, mais il est peu probable que cela provienne des hypothèques. Ces données ici nous le disent. Et la façon dont le marché hypothécaire a changé depuis la crise financière nous le dit également – parce que maintenant c’est le contribuable qui est responsable d’une grande partie de la dette hypothécaire, et de la quasi-totalité de la dette hypothécaire à risque, et non des banques.
Les conséquences classiques sur les hypothèques et les titulaires d’hypothèques qui accompagnent une crise immobilière resteront donc dans la fourchette classique pour le secteur privé – et n’entreront pas dans la fourchette du bain de sang de la crise financière.
La plus grande partie des dommages sera absorbée par les contribuables parce qu’ils ont été obligés de garantir la majorité des hypothèques qui ont été titrisées en MBS, et de garantir les hypothèques à risque et les hypothèques à faible mise de fonds (via FHA, VA, etc. .), et plus personne ne se soucie du contribuable, pas même les contribuables eux-mêmes.
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