Le marché des actions étant toujours aussi volatil, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les actifs alternatifs pour générer des flux de trésorerie. Un véhicule d’investissement, en particulier, qui attire l’attention est les fiducies de placement immobilier, ou FPI. Recherche par Nareit (s’ouvre dans un nouvel onglet) montre que les investissements dans les FPI ont plus que doublé au cours des 10 dernières années.
Les FPI se présentent sous de nombreuses formes différentes, avec des critères variables. Cependant, de nombreux investisseurs potentiels pourraient ne pas comprendre les différences – et les avantages et inconvénients relatifs – entre les FPI cotées en bourse et les FPI non cotées. Cette dernière catégorie comprend à la fois les FPI non cotées en bourse et les FPI privées.
Liquidité vs illiquidité dans les FPI
Les FPI cotées en bourse sont probablement le type le plus connu. Ces produits offrent une certaine exposition au marché immobilier par le biais de sociétés qui investissent dans des actifs immobiliers physiques. Plutôt que d’investir dans une propriété physique, les investisseurs achètent des actions cotées en bourse d’une société sur une bourse, où les prix sont soumis aux forces du marché et à la volatilité.
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Ce type de REIT est très liquide et peut offrir aux investisseurs un accès à l’immobilier, même si les REIT négociés agissent davantage comme des actions. Cela dit, les FPI cotées en bourse ont chuté d’environ 25 % en 2022 (s’ouvre dans un nouvel onglet) en raison de la combinaison d’un environnement de taux élevés et des craintes des investisseurs. Maintenant, au début de 2023, avec de nouvelles hausses de taux d’intérêt probables à l’horizon, les FPI cotées en bourse pourraient continuer de souffrir dans des conditions de marché volatiles et incertaines.
Le récent ralentissement du marché boursier et le déclin qui l’accompagne des FPI cotées en bourse ont ouvert la porte aux FPI non cotées en bourse pour montrer leur pouvoir d’investissement. Contrairement aux FPI cotées en bourse, qui sont sensibles aux caprices du marché et aux actions de la Réserve fédérale, les FPI non cotées peuvent être mieux protégées de la volatilité des marchés boursiers.
Bien que les FPI non négociées soient beaucoup moins liquides puisque la direction des FPI contrôle tout processus de rachat, cela offre également des avantages potentiels – puisque les gestionnaires des FPI peuvent rester concentrés sur la stratégie à long terme, et le processus de détention des périodes et de suspension des rachats donne au gestionnaire plus de flexibilité dans l’exécution de la stratégie sans avoir à réserver des liquidités pour les rachats.
Transparence dans les FPI
Les FPI non cotées et cotées en bourse sont enregistrées auprès de la SEC et déposent des rapports réguliers et accessibles au public. Ceux-ci aident les investisseurs à comprendre où va leur argent et offrent un niveau de transparence supplémentaire qui est fourni tous les quelques mois, selon le FPI.
Étant donné que les FPI privées n’ont pas d’exigence de déclaration régulière, elles ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités – qui sont classés par la SEC comme qualifiés pour investir dans des titres non enregistrés en fonction de la satisfaction d’une ou plusieurs exigences concernant la taille de l’actif, le statut de gouvernance, le revenu, valeur nette ou expérience professionnelle. Alors que la surveillance réglementaire réduite peut être considérée comme un risque pour les FPI privées, les coûts d’exploitation souvent inférieurs peuvent être considérés comme un avantage pour contrer ce risque.
Accessibilité des FPI aux investisseurs
L’accessibilité peut jouer un rôle clé dans les types de FPI qu’un individu pourrait rechercher. Les FPI privées ne sont pas seulement limitées aux investisseurs accrédités, mais ont généralement le montant d’investissement minimum le plus élevé par rapport aux autres options de FPI, pouvant aller de 25 000 $ à 100 000 $. Ces deux facteurs les rendent accessibles uniquement aux investisseurs fortunés. Les FPI non cotées en bourse, quant à elles, sont généralement accessibles aux investisseurs non accrédités et ont souvent des exigences d’investissement minimales également inférieures.
Les investisseurs de détail se tournent généralement vers les FPI cotées en bourse, car celles-ci sont ouvertes à tous et n’ont généralement aucun minimum d’investissement ou au moins le point d’entrée le plus bas des trois types. Les FPI cotées en bourse peuvent également être trouvées sur des applications d’investissement comme Robinhood (s’ouvre dans un nouvel onglet) ou Fidélité (s’ouvre dans un nouvel onglet)tandis que les FPI non cotées et privées ne sont généralement achetées que par l’intermédiaire de courtiers spécialisés.
En conclusion, quelle que soit la manière dont vous souhaitez incorporer l’immobilier dans votre portefeuille, les FPI négociées et non négociées offrent une exposition à l’industrie. Les REIT non négociés sont moins corrélés aux marchés boursiers traditionnels et peuvent ajouter de la stabilité à un portefeuille d’investissement (s’ouvre dans un nouvel onglet), en particulier en période d’inflation et d’incertitude. D’un autre côté, les FPI cotées en bourse peuvent donner aux investisseurs une exposition à l’immobilier sans bloquer des liquidités importantes et peuvent toujours offrir un potentiel de liquidité et de dividende.
Cet article a été écrit par et présente les opinions de notre conseiller contributeur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès de la SEC (s’ouvre dans un nouvel onglet) ou avec la FINRA (s’ouvre dans un nouvel onglet).
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