Note de l’éditeur : Ceci est le deuxième d’une série en trois parties sur le logement dans le comté de Muncie et du Delaware.
Par John Fallon et Steve Slavin—
MUNCIE, IN—Nous croyons fermement que l’aiguille du logement dans notre communauté doit être déplacée. De plus, nous pensons qu’il y a une certaine urgence à cela et que nous devons le faire de manière agressive. Les forces naturelles du marché local du logement ne résoudront pas à elles seules notre dilemme du logement… du moins pas de si tôt. En fait, nous sommes certains que ce sont ces mêmes forces qui ont conduit à notre situation actuelle. Bien que nous bénéficions de recherches et d’analyses connexes supplémentaires, ce dont nous avons besoin, c’est d’un engagement effréné à l’action.
Certes, ce ne sera pas facile. Il n’y a pas de raccourcis en cours de route et aucune quantité de poussière de lutin ne peut résoudre ce problème pour nous. Nous avons besoin d’une évaluation lucide des variables qui contribuent à notre besoin de logements plus nombreux et de meilleure qualité et d’une compréhension des solutions potentielles. Et tout cela commence par un appel au changement : nous pouvons régler nous-mêmes notre situation de logement… mais pas en nous appuyant sur les mêmes stratégies et approches. Les affaires comme d’habitude ne fonctionneront pas.
Tout aperçu des défis associés à la résolution de notre situation de logement comprend une variété de facteurs qui sont apparemment insolubles et intimidants pour leur effet. Des considérations aussi fondamentales et bien connues que la pénurie de matériaux et de fournitures nécessaires pour une nouvelle construction et la disponibilité de travailleurs qualifiés et capables pour construire sont importantes. Les problèmes de chaîne d’approvisionnement et le manque de personnel qualifié sont des développements relativement récents, mais leurs impacts ne sont pas moins importants. Certaines personnes locales sont également promptes à souligner que la disponibilité des terres, en particulier dans les secteurs souhaitables ou à forte demande de notre communauté, se profile comme un problème. Et ces problèmes existent dans un contexte de négligence de longue date et à grande échelle du logement ici.
À un autre niveau, l’argent lui-même occupe le devant de la scène en tant que considération majeure. Le calcul économique de la construction domiciliaire, tel qu’il existe actuellement, est tel qu’il n’est pas particulièrement rentable pour les constructeurs. Et il existe peu, voire pas, d’autres types d’incitations à la construction de nouvelles maisons. L’abordabilité est un autre défi, car les prix des maisons de plus en plus élevés se traduisent par un bassin d’acheteurs de plus en plus restreint. Les pratiques de prêt sont également un facteur. Selon American Financing, un prêteur hypothécaire national, le modèle hypothécaire américain largement utilisé aujourd’hui a près d’un siècle. Bien que ce modèle ait été modifié en cours de route, en particulier à la suite de la crise du logement de 2008, l’approche de base du prêt a été développée à une époque antérieure… et pour une autre époque.
Ces défis ne sont pas pour les âmes sensibles. Leur difficulté et leur complexité sont, en fait, des raisons pour lesquelles nous n’avons pas déjà réglé notre situation en matière de logement. Mais la difficulté à elle seule, et sa nature déconcertante, ne devrait pas empêcher l’innovation et l’esprit d’entreprise d’aborder cela maintenant. À vrai dire, c’est probablement la seule voie à suivre.
Il n’y a pas de solution miracle unique à notre problème de logement. Mais il existe une variété de stratégies qui, lorsqu’elles sont menées ensemble, peuvent avoir un impact significatif. Le Forum économique mondial (24/03/22), par exemple, a identifié plusieurs politiques prometteuses d’incitations financières qui ont un impact à la fois sur l’offre (réductions d’impôts) et sur la demande (prêts à faible taux d’intérêt et acomptes réduits sur les prêts hypothécaires). CNN, dans ses Perspectives commerciales en ligne (16/02/22), a publié un article d’opinion de Janneke Ratcliffe (VP du Housing Finance Policy Center à l’Urban Institute) intitulé « Comment nous pouvons résoudre la crise du logement abordable du pays », dans lequel elle préconise d’encourager les nouvelles constructions avec de meilleures conditions de prêt, d’adopter des maisons préfabriquées et d’améliorer le financement des maisons existantes. Ivory et Colton, dans le Stanford Social Innovation Review (1er décembre 2020), mentionnent plusieurs voies vers une plus grande accessibilité et disponibilité du logement. Bien que toutes leurs idées soient intéressantes, trois semblent particulièrement appropriées pour notre communauté.
–Suppression des barrières réglementaires pour permettre la construction de maisons et d’appartements plus rapidement et à moindre coût.
–Innovations de construction visant à augmenter la productivité et la vitesse de construction.
–Un financement créatif qui permettrait à plus de personnes de se qualifier pour un prêt hypothécaire.
Bien qu’il puisse être tentant, voire pratique, de se tourner vers les gouvernements des États et le gouvernement fédéral pour trouver des solutions rapides à nos problèmes de logement locaux, nous sommes d’accord avec Minott et Selby (« Ten Actions Cities Can Take to Improve Housing Affordability », Bipartisan Policy Center, août 10, 2022) à leur avis que « les gouvernements locaux ont une influence considérable sur les coûts du logement et de nombreux leviers politiques à leur disposition pour augmenter l’offre de logements et affecter leur accessibilité financière ». Parmi leurs recommandations figurent des approbations plus rapides et plus prévisibles pour les développements qui respectent les lois de zonage locales, la création de fonds fiduciaires pour le logement et le soutien aux fiducies foncières communautaires.
D’autres organisations ont encore d’autres perspectives qui sont prometteuses.
– Les « modèles de location avec option d’achat et d’équité partagée » méritent d’être pris en compte, selon la Chambre de commerce des États-Unis dans un article intitulé « 3 importantes tendances futures en matière de logement » (1er novembre 2020).
– Le rapport « Next 50 » de l’Urban Institute sur le logement (février 2019) suggère « d’élargir les options d’accession à la propriété ».
– « La sécurisation du financement du logement par le biais d’élections d’obligations municipales a fonctionné dans diverses communautés », déclare Pramod Sukumaran dans « 6 nouvelles façons dont les villes peuvent résoudre la crise du logement abordable » de Salud America (29 mars 2019).
Même un examen superficiel des reportages dans les médias et de la littérature met en lumière encore plus de possibilités… comme la réaffectation de bâtiments vacants, l’amélioration de la conception des logements, l’engagement actif des quartiers dans leur développement de logements et la recherche de solutions prometteuses dans d’autres pays.
Mais parmi la myriade d’idées et de stratégies de logement, il y a trois thèmes qui se dégagent comme des propositions générales indiscutables pour nous.
- Les défis du logement sont manifestement locaux et nécessitent des solutions locales sur mesure.
- Les solutions de logement stratégiques efficaces émaneront mieux d’un large éventail local de banquiers, d’agents immobiliers, d’évaluateurs, de promoteurs, de constructeurs et de dirigeants gouvernementaux.
- La portée de l’examen des défis en matière de logement et de l’exploration de solutions doit s’étendre à l’ensemble de la collectivité.
Ce sont ces notions qui représentent l’aiguille qu’il faut déplacer.
Article connexe ci-dessous.
L’aiguille du logement : première partie
0 commentaire