Publié le 31 janvier 2023 à 14 h 26 HE
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Une nouvelle analyse de la société immobilière Re/Max indique que le marché immobilier de Toronto pourrait être mieux positionné qu’on ne le pensait pour affronter le ralentissement financier attendu cette année, bien qu’il puisse encore y avoir des eaux agitées à venir.
Le nouveau rapport a comparé le prix moyen et les nouvelles valeurs hypothécaires sur différents marchés à travers le pays entre le troisième trimestre de 2012 et le troisième trimestre de 2022.
Il a révélé qu’à Toronto, les ratios prêt-valeur oscillaient autour de 53% au troisième trimestre de 2022, contre 63% 10 ans plus tôt, ce qui suggère que les gens supportent un pourcentage plus élevé des coûts d’une nouvelle maison que ils l’étaient il y a dix ans.
Les ratios prêt/valeur sont utilisés pour exprimer le montant de la dette qu’une personne détient sur un actif par rapport à sa valeur. Plus le pourcentage est élevé, plus le niveau d’endettement de l’actif est élevé.
Au troisième trimestre de 2012, le prix moyen des maisons à Toronto était de 483 900 $, tandis que le montant moyen des nouveaux prêts hypothécaires était de 305 776 $, ce qui donne un ratio prêt-valeur d’environ 63 %.
Au troisième trimestre de l’année dernière, le prix moyen des maisons à Toronto était de 1 079 957 tandis que le montant moyen d’un nouveau prêt hypothécaire était de 567 441 $, ce qui donne un ratio prêt-valeur d’environ 53 %.
Alors, qu’est-ce qui explique le fait que les acheteurs de maisons à Toronto investissent plus d’argent alors même que les prix ont grimpé en flèche au cours des dernières années?
La hausse des prix, a déclaré le président de Re/Max Canada, Christopher Alexander, à CP24, fait en fait partie de la réponse.
« Certaines personnes ont généré beaucoup de capitaux propres au fil des ans », a-t-il déclaré, faisant allusion à des personnes qui ont gagné des centaines de milliers de dollars grâce à des propriétés alors que le marché du logement décollait.
Selon le rapport, quelques autres facteurs ont également contribué à ce que les gens aient plus d’argent à investir dans une maison, notamment d’importants bénéfices réalisés sur le marché boursier au cours d’une longue course haussière.
« Vous avez eu le phénomène du travail à distance, les gens sont autorisés à conserver leur emploi et à se déplacer vers des marchés plus abordables », a déclaré Alexander.
« Et la grande, grande histoire est la transition de la richesse générationnelle qui est en cours. La « banque de maman et papa », comme nous aimons l’appeler dans l’industrie, a joué un rôle énorme en aidant – qu’il s’agisse d’acheteurs d’une première maison ou d’acheteurs d’un déménagement – à acheter des maisons à des taux de mise de fonds beaucoup plus élevés avec morceaux afin qu’ils puissent gérer les paiements beaucoup plus facilement.
Mais alors que les habitants de la région de Toronto peuvent mettre un pourcentage plus élevé de la valeur d’une maison qu’il y a 10 ans, il est indéniable que les prêts sont néanmoins beaucoup plus importants qu’ils ne l’étaient il y a 10 ans – près du double de la taille en moyenne.
Le rapport note qu’étant donné la hausse constante des taux d’intérêt l’année dernière, « les banques resserrent leurs propres pratiques de prêt et procèdent avec prudence lorsqu’elles qualifient les emprunteurs d’aujourd’hui ».
Le rapport indique que certaines évaluations bancaires sont inférieures aux valeurs payées ces derniers mois, « envoyant les acheteurs se démener pour combler la différence ».
« Avec les taux au jour le jour sur le point de grimper à au moins deux autres reprises au cours du premier semestre de 2023, la stabilité du marché sera sans aucun doute mise à l’épreuve, mais le second semestre de l’année devrait s’améliorer à mesure que les acheteurs et les vendeurs continuent de s’acclimater aux nouvelles réalités du marché. »
L’offre limitée de logements et un flux constant de nouveaux immigrants vers la RGT devraient stimuler le marché du logement au cours de la prochaine année, indique le rapport.
Alexander a déclaré que l’offre reste « étonnamment basse » et que certains vendeurs potentiels peuvent se retenir maintenant parce qu’ils perçoivent qu’ils n’obtiendront pas le meilleur prix pour leurs propriétés.
« Je pense que la majorité des vendeurs espèrent en avoir le plus pour leur argent, tout comme les acheteurs veulent payer le moins », a-t-il déclaré. « Donc, vous en avez beaucoup qui n’ont pas besoin de bouger, attendez simplement. Et en ce moment, ce que vous voyez vraiment, ce sont des transactions situationnelles. Les gens qui ont des enfants, ou qui se sont mariés, ont divorcé – ceux qui ont vraiment besoin de bouger sont ceux que vous voyez actuellement mettre des produits sur le marché.
Il a déclaré que les pertes d’emplois potentielles déclenchées par un ralentissement économique pourraient également envoyer plus de maisons sur le marché si les gens ne pouvaient plus payer leurs paiements.
Le rapport note que les taux de défaillance hypothécaire demeurent faibles au Canada.
« Bien que des défis existent certainement dans l’environnement actuel de taux d’intérêt élevés, les facteurs de risque pour l’ensemble du marché du logement sont considérablement réduits lorsque les propriétaires possèdent une plus grande proportion de leurs maisons », a déclaré Alexander dans un communiqué avec le rapport. «Avec la moitié des ratios prêt-valeur se situant entre 50 et 60% sur les marchés canadiens, les propriétaires sont mieux en mesure de résister aux pressions à la baisse sur la valeur des logements et moins se retrouveront sous l’eau, avec des prêts à l’envers.»
Un autre rapport de Re/Max il y a plusieurs mois indiquait que les prix des maisons de la GTA pourraient chuter d’environ 12 % en 2023, tandis qu’une banque a récemment déclaré que la GTA était un marché d’acheteurs.
The report notes that given the steady climb in interest rates last year, “banks are tightening their own lending practices and proceeding with caution when qualifying today’s borrowers.”
The report says some bank appraisals are coming in lower than values paid in recent months, “sending buyers scrambling to make up the difference.”
“With overnight rates poised to climb on at least two more occasions the first half of 2023, market stability will undoubtedly be tested, but the latter half of the year is forecast to improve as homebuyers and sellers continue to acclimatize to new market realities.”
Limited supply of housing and a steady flow of new immigrants to the GTA are expected to buoy the housing market in the next year, the report says.
Alexander said that supply remains “shockingly low” and that some potential sellers may be holding back now because they perceive that they won’t get top dollar for their properties.
“I think the majority of sellers are hoping to get the most for their money just like buyers want to pay the least,” he said. “So you have a lot of them that don't need to move, just wait. And right now what you're really seeing is situational transactions. People that have kids, or have gotten married, divorced — the ones that really need to make a move are the ones you're seeing bringing product to the market right now.”
He said potential job losses triggered by an economic downturn could also send more homes to market if people can no longer afford their payments.
The report noted that mortgage delinquency rates remain low in Canada.
“While challenges certainly exist in today’s high interest rate environment, risk factors for the overall housing market are greatly reduced when homeowners own a larger proportion of their homes,” Alexander said in a statement with the report. “With half of loan-to-value ratios within the 50- and 60-per cent range in Canadian markets, homeowners are better able to withstand downward pressure on housing values and fewer will find themselves underwater, carrying upside down loans.”
Another report from Re/Max several months ago said GTA home prices could drop around 12 per cent in 2023, while one bank recently declared the GTA a buyer’s market.
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